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「地产成本」标杆企业工程精细化管理

作者:大理石

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  第一部分:标杆企业工程管理模式分析

  一标杆企业企业经营模式与工程管理

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  1、标杆企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响:

  (1)自然环境的不同,导致工程管理难度加大

  重庆、成都:西南标;北京:华北标;上海:华东标;西安:西北标

  (2)管理跨度增加,总部与项目之间的管理权责不清

  总部工程管理要求与项目一线实际脱节,总部既当裁判员,又当运动员

  (3)内部分工细化,项目综合运营管理体系不健全

  各负其责往往导致责任无法落实:工程管理要求在合约中没有体现

  2、总部、地区公司、项目工程管理职责的划分:

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  3、标杆企业总部工程管理的定位:

  (1)以工程质量管理研发为主研究工程质量管理的发展方向,制定集团的工程质量战略,建立地区公司工程质量保证体系框架及标准

  (2)解决一线工程管理存在的系统性偏差针对业主投诉重点和工程质量通病的系统性偏差(共性和多发性),为一线公司提供技术支持和管理支持,制定用于一线工程管理的检查工具、表格等

  (3)实行绩效考核与专业管理考核双重考核体系对地区公司和项目工程部的实体及工作检查,主要针对集团制定的工程技术、管理标准的执行情况。制定执行力考核工具,对过程质量管理进行执行力监管。集团业务专业管理考核与地区公司绩效考核并行。

  二标杆企业工程管理组织架构分析

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  质量管理部:工程技术管理中心,负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理,参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审。 物资部:物资供应和管理中心,负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广,对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估,并配合合约部对建安成本进行动态监控和报警;

  合约管理部:工程成本管理中心,负责工程成本管理及其相关工作,包括招投标、合同管理以及承建商管理,对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估;

  地盘:项目施工控制中心,负责施工质量、进度、成本控制,负责甲供材料的验收和现场管理,协调现场的各种配合关系。

  第二部分:标杆企业工程质量保证体系与重点

  一标杆企业的工程质量管理理念

  国内大多数房地产企业的工程质量管理,主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防,没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系

  标杆企业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防,包括:设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等,形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理

  二标杆企业的设计工程质量保障

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  1、设计阶段应解决的工程质量问题:

  空调板也需要详细的防水设计:取消有组织排水型式,强调排水坡度,有利于加快排水;设计混凝土反梁,有利于堵水。通过防堵结合,能够彻底杜绝了空调板根部渗漏的隐患

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  2、外墙外保温体系的构造特点:

  膨胀聚苯板与聚合物抗裂砂浆的导热系数相差22倍以上,聚合物抗裂砂浆受苯板热阻性影响,外部热量无法传导,其变形量远大于传统构造的水泥砂浆面层

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  第三部分:标杆企业工程管理保障的合约配合

  一标杆企业补充协议对工程质保体系约定的修正

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「地产成本」标杆企业工程精细化管理

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  第四部分:通过减法学习企业工程质量管理

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  一标杆企业工程质保体系化建设的基础

  通过工程质量策划,分析房地产开发的每个环节、每个内外客户对工程质量管理的影响和存在的短板。制定完善的质量改进计划

  集团领导亲自参与质量改进活动的推进,协调质量改进过程中出现的流程与职责、成本与质量之间的矛盾

  集团工程技术质量中心强大的工程管理研发能力和工程管理研发的巨大投入

  实行工程专业考试、工程管理专业考核与传统的绩效考核脱钩,通过提高工程管理人员专业能力和总部不定期飞行抽检,强化工程管理的执行力考核

  企业高层质量管理理念调整,认可质量成本的投入,承认工程质量标准提高、施工要求细化带来建造成本的合理上升。同时通过规模化的战略采购、集中采购消化由此产生的成本上升

  二标杆企业工程质量标准与成本

「地产成本」标杆企业工程精细化管理

  三质量管理的及格先从解决防渗漏、防开裂做起

  (1)根据万科、中海等知名房地产企业对业主索赔分类进行分析,大部分业主投诉都集中在渗漏、空鼓开裂等方面

  (2)工程上如果能够解决防渗漏、防开裂的工程质量隐患,就可以消除大部分业主投诉,提高工程满意度对品牌满意度的加分,可以创造出更大的品牌溢价图文转至网络,若内容涉嫌侵权,请告知我们删除!

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